지난달 매매 5억원에 거래된 A 아파트. 이 가격은 싼 것일까요? 아니면 비싼 것일까요?
아파트의 가치는 어떻게 평가할 수 있을까?
오늘 요약 정리하여 소개할 책은 <아파트, 이 가격 오면 사라 / 채상욱> 입니다. 저자인 채상욱 작가는 건설/부동산 분야 애널리스트 경험을 바탕으로 아파트의 적정가치를 계산하는 공식(소름공식)을 만들어 냈습니다. 이 소름공식을 통해 아파트의 적정가격을 추정하고 이를 활용하여 매매하면 안전하고 성공적인 투자를 기대할 수 있을 것입니다.
핵심내용 요약
이 책의 목적은 '아파트의 적정가를 소름공식으로 계산하여 부동산시장에서 성공적인 투자하기'이다.
① 소름공식
투자에는 타이밍전략과 가격전략이 있다. 부동산 시장에서는 ‘적정가격’을 산출하는 방법이 없다 보니 대부분 타이밍전략(가격이 오르는지, 내리는지에만 관심)을 활용하여 투자한다. 저자는 ‘적정가격’을 산출하는 ‘소름공식’을 개발하였고 이를 매수매도의 기준으로 설정한다면 안전한 투자를 할 수 있을 것으로 기대한다.
소름공식은 ‘아파트에서 발생하는 총 현금흐름(무제한)’에서 ‘무제한 사용하기 위해 40년마다 재건축하는 비용’을 빼는 것을 통해 공식을 만들었다. 그리고 이를 전세가를 활용하여 간단히 계산할 수 있도록 간략화까지 하였다.
② 가치기반 멀티플
이 책의 포인트는 소름공식 이외에 한 가지가 더 있다. 매매가를 기준하여 전세가를 보는 ‘전세가율’ 개념에서 전세가를 기준하여 매매가를 보는 ‘가치기반 멀티플’ 개념을 도입한 것이다.
예를 들어매매가 5억원에 전세가 3억원이라면 전세가율은 60%이다. 이것은 매매가를 기준으로 전세가를 본 것인데, 저자는 전세가(사용가치) 대비 매매가의 멀티플 개념을 도입하였고 동일한 사례의 경우 멀티플 1.67배로 인식 전환을 할 수 있다. 이것은 주식 투자의 경험이 있어 가치평가에 익숙해진 사람들에게는 PER의 개념과 유사하기 때문에 더 쉽게 매매가격을 평가할 수 있는 방법이다.
활용 방법
최종 소름공식의 전세약식 버전을 보면 결국 적정가치는 평균적으로 전세가의 1.65배(2.1배 - 0.45배)에 형성된다는 것이다. 그러나 1.65배는 평균이므로 모든 개별 아파트 단지에는 적용하기 어렵다. 아래 차트는 제가 살고 있는 동네의 두 아파트를 가져온 것이며, 차트에서 볼 수 있듯이 전세가율(멀티플)의 차이가 발생하고 있습니다. 즉 아파트별로 멀티플이 다르다는 것이며 1.65배를 그대로 사용할 수 없다는 의미입니다.
그리하여 액션플랜은 다음과 같습니다.
① 내가 가고 싶은 아파트의 장기/단기 평균 멀티플(전세가율) 파악
② 현재 전세가에 평균 멀티플을 적용하여 매매가를 추정
③ 호가와 추정치를 비교하여 매수하기 좋은 가격 체크 (즉 추정치 보다 호가가 낮다면 구매해도 좋은 가격대로 판단)
④ 위 과정을 주기적으로 반복 (3, 6 개월마다)
[예시] : 위 차트 중 오른쪽 케이스에서 (전세 3억, 매매 5억)
① 오른쪽 아파트는 평균 멀티플이 1.71배입니다 (전세가율 58.4%)
② 현재 전세가 3억원에 평균 멀티플 1.71배를 하면 5억1300만원이 나옵니다
③ 현재 호가는 5억~5.7억원으로 추정치와 거의 비슷합니다.
④ 전세가가 3억원을 유지한다고 예상할 경우 5억원 ~ 5.2억원의 매물은 구매하기 적정한 가격으로 판단되며,
⑤ 만약 전세가 하단으로 생각되는 2.5억원 기준으로 보면 4억2750만원까지 범위가 내려올 수도 있다고 예상하면 될 것 같습니다 (4억2750만원 직전거래 최저가)
※ 이 소름공식에서는 전세가의 움직임이 중요하므로 전세가가 상승할 지역으로 예상되는 곳에 싸게 나올 경우(추정지보다 낮게) 매수하는 것이 좋다
※ 이 소름공식을 활용하여 아파트의 적정 가격을 분석한 사례입니다.
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