아파트 적정 매수 시점 확인하기 (전세가를 알면 부동산 투자가 보인다)

 

지금은 아파트 사기 좋은 타이밍(시점)일까?

매매가는 떨어지고 있고 전세는 오르는 거 같은데 지금 사야 하는 거야? 아니면 더 기다려야 하는 거야?

어느 지역을 사야할까? 서울? 경기? 광역시? 지방?

 

 오늘 요약 정리하고 활용 방법을 생각해볼 책은 <전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 이현철> 입니다. 저자인 이현철님은 공인중개사 및 분양 영업맨의 현장 경험을 바탕으로 부동산에 관련한 사람들의 심리상태를 분석·연구하였습니다. 이를 통해 부동산의 사이클이 있다고 주장하며, 사이클을 활용한다면 아파트 투자 시점을 파악하는데 도움을 얻을 수 있을 것이라 주장하고 있습니다.

 특히 지난 아파트 적정가격을 계산하는 방법! (아파트, 이 가격 오면 사라) 포스팅에서 투자의 타이밍 및 가격 두 가지 전략 중 가격에 대해서 정리해 봤다면 이번에는 타이밍에 대한 책이라고 할 수 있습니다.

 

 제가 이 책의 내용을 바탕으로 울산 지역을 판단해 보았고, 울산은 현재 하락 안정기로 판단됩니다 (글 하단 참조). 하락 안정기에서는 계속 모니터링을 하며 자금을 모으며(1~2년), 적당한 급매물이 나오면 투자할 계획을 세우면 좋을 것 같습니다.

핵심내용 요약

이 책을 한 문장으로 표현하면 '아파트의 사이클을 이해하고 정확한 사이클을 파악을 통해 부동산시장에서 성공적인 투자하기'이다.

 

아파트의 가격에는 사이클(폭락기-하락안정기-상승안정기-폭등기)이 있다.

 

사이클이 발생하는 이유는 한국의 독특한 특성인 한국인의 성향(남들과 비교), 전세, 선분양제도, 정책의 잦은 변동 때문이다. 저자는 어느 지역, 어떤 아파트를 고르는 것보다 더 중요한 것은 어떤 시점(사이클)에 투자할 것인가를 판단하는 것이 더 중요하다고 주장한다. 그 이유는 폭등기에는 그 지역의 대부분의 집이 상승하기 때문이다. 이 폭등기와 폭락기가 발생하는 가장 큰 이유는 바로 ‘심리’ 때문이다. 저자는 사이클을 이 심리를 기반으로 분석하였다.

 

아파트 사이클

① 폭락기

[가격 흐름] : 매매가와 전세가 동시에 하락

[특징] : 폭락하기 전 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등

[심리 및 상황]

 - 폭등기에 부동산을 통해 돈을 벌었다는 이야기와 함께 시장에 별로 관심 없었던 사람들까지 부동산을 매수함
 - 장기적 자금 계획이 충분하지 않은 후발 투자자들은 어떤 사유로의 전세가 하락이 발생하면 역전세를 견디지 못하고 낮은 금액에 매도를 함 (책에서는 입주 시 많은 투기자들의 전세수요로 전세하락; 22년 하반기에는 높은 가격 및 금리인상으로 전세하락)

 - 하락하는 매매가에 후발 투자자들이 패닉상태가 되어 낮은 금액에 매도를 하며 폭락이 발생

 - 매도자는 많고, 매수자는 관망세

 

[정책] : 규제에서 완화로 전환 / 우호적 대출 정책 / 세금 완화 정책

 

② 하락 안정기

[가격 흐름] : 매매가는 하락을 어느 정도 멈추고 진정, 전세가는 서서히 상승하는 시기 (전세가율이 최고)

[심리 및 상황]

 - 언론 및 분위기는 부정적인 사람이 많으며, 적극적인 투자자만 조금씩 매수. 대부분은 투자에 소극적

 - 집값이 하락했으니 건설사도 공급이 저조하고, 투자자가 집을 구매하지 않으니 전세 매물이 나오지 않음

 - 전세공급은 줄어들고, 전세수요가 늘어 전세가가 서서히 상승

 

[정책] : 부양책이 주를 이룸. 그러나 심리가 위축되어 있어 부양책이 바로 효과를 보이진 않음

 

③ 상승 안정기

[가격 흐름] : 매매가와 전세가가 동시에 올라감

[심리 및 상황]

 - 시장에서는 이제 전세매물이 귀해짐

 - 매매는 많은 거래는 이뤄지지 않으나, 전세는 나오면 바로바로 거래가 됨

 - 전세가 매매가와 근접해지면 거래가 되지 않음에도 불구하고 매매가가 상승함 (매매 3억 / 전세 2억 → 매매 3억 / 전세 2.8억 → 매매 3.2억 / 전세 2.8억 ….)

 

④ 폭등기

[가격 흐름] : 매매가와 전세가가 동시에 급격한 상승 (20~30% 상승하는 것이 아니라 거의 2배 정도 상승함)

[심리 및 상황]

 - 집값 상승 안정기를 거치며 상승 분위기가 전반적으로 퍼짐

 - 하락 안정기 또는 상승 안정기에 투자한 사람들의 수익 이야기가 퍼짐(자랑)

 - 나도 부동산을 투자해서 옆 사람이 번 것처럼 돈을 벌고 싶은 욕심이 생김(또는 상대적 박탈감)

 - 이 상황이 지속되며 폭등 발생

 - 상승 요인은 경기, 금리, 인구, 공급 등이 아니라 모든 사람들이 집값이 올라간다고 생각하는 심리 때문임. 사회가 미쳤다고 생각됨

 - 매수자는 많으나, 매도자는 없음 (집값이 상승할 것으로 예상되니 매물을 거둬들임)

[정책] : 정부의 강력한 규제 정책. 그러나 생각보다 효과가 없음. 이미 전 국민이 투기꾼이 되었기 때문.

 

 

※ 참고

이현철님은 부동산 가격을 움직이는 요인을 1차 요인과 2차 요인으로 나눠서 분석합니다. 

1차 요인(전세, 분양물량, 정책)은 시장의 방향성을 바꿀 수 있는 힘을 가진 재료이며,

2차 요인(금리, 호재, 인구)은 시장의 방향성을 바꿀 순 없지만, 방향이 같으면 큰 힘을 내는 재료입니다.

 

활용 방법

 책을 읽고 부동산의 사이클에 대해 지식이 쌓였다고 하더라도 실제 현실에 대입을 하며, 현재 사이클은 어디쯤인지 주기적으로 판단해야 합니다. 아래 제가 직접 사는 지역을 대상으로 여러 지표를 가지고 현재 사이클을 파악했는데, 직접 해보니 정확한 사이클이 파악이 어려웠고, 전문성이 부족한 상태에서 진한 결과여서 정확히 파악했는지 의심이 가긴 합니다...

 

[울산] : 현재 사이클 '하락 안정기' (24년 1월 17일 기준)

[판단 근거]

1. 매매가 및 전세가가 하락하다 멈췄음

2. 전세 매물 수는 아직 많은 편으로 생각되나, 현재 감소하는 속도가 빨라 점점 전세 물량이 부족해지는 상황으로 가지 않을까 예상됨

3. 소득대비 저평가 지수, 주택 구매력 지수 등은 역사적 평균에 근접하여 울산지역 소득여력 대비해서 괜찮은 주택가격에 진입한 것으로 판단됨

4. 그러나 아직 심리지수가 좋지 않아 투자까지는 이어지지 않은 듯함 (소극적)

 

 

① 주택가격 심리지수

지표가 18.1으로 역사적 하단에 근접해 있습니다. 현재 매수세는 거의 없으며, 매도세는 높은 상황입니다

출처 : 아실

 

 

② 가격 흐름

급격히 하락하던 전세가는 증감률 0%를 기록하며 하락을 멈춤. 

매매가도 하락을 거의 멈췄으며, 매우 소폭 하락함(-0.03%)

출처 : 리치고

③ 전세대비 저평가

전세대비 저평가가 계속 감소하는 모습 : -3.6% → -3.2% → -3%

이는 매매가하락 또는 전세가 상승을 의미하는데, 23년 10월부터 전세가가 매매가 보다 급격하게 조정받아 이를 회복하는 모습으로 보임

출처 : 리치고

④ 소득대비 저평가

23년 12월은 5.8을 기록 중. 역사정 평균에 거의 근접 (10년 내 최저는 2019년 7월 ~ 8월의 5.4)

출처 : 리치고

⑤ 주택 구매력 지수

23년 9월 자료 기준 118.8으로 10년 평균에 거의 근접함

⑥ 매물량 (거래량)

매매 매물은 12월 현재 14,035건으로 조금 감소하였으며, 전월 대비해서 2% 감소중

전세 매물은 매매 보다 더 빠른 속도로 감소하고 있음(-6%)