인구 감소에 따른 부동산 가격 예상

안녕하세요. 오늘은 인구 감소에 따라 집값이 어떻게 될 것인지 이야기해 보고 서울의 계속되는 인구감소의 원인은 무엇인지 다뤄볼 예정입니다. 그리고 계속해서 수도권으로 몰리는 원인인 네트워크 효과에 대해서 이야기해 보겠습니다.

인구 감소와 집값

인구가 줄면 집값은 어떻게 될까요? 보통 사람들은 인구가 줄면 집값이 떨어진다고 착각합니다. 수요자가 줄어들기 때문에 집값이 떨어진다고 생각하는 것이 자연스러운 흐름입니다. 오늘은 인구와 집값에 대해서 살펴보려고 합니다. 결론은 인구와 무관하게 도심은 더 오르고 지방의 유명 지역과 휴양지 등도 더 오를 것이라는 전망이 많이 있습니다. 현재 집값이 수도권 50, 지방 20이라고 가정했을 때 인구가 감소하면 수도권 40, 지방 10이 되는 것이 아니라 수도권 60, 지방 10으로 될 가능성이 높아 보입니다. 인구가 줄어들면 도심으로, 서울로 모여 사는 사람들의 비중은 더 늘어날 것입니다. 인구 5천만 일 때 수도권 인구가 2천만이라고 하면 우리나라가 인구 20%가 감소하여 4천만이 된다고 가정했을 때 수도권 인구는 같은 비율로 줄어들지 않고 2천만을 유지할 확률이 높고 전체에서 차지하는 비중은 더 높아질 것입니다. 그리고 핵심지역의 숫자는 줄어들 것입니다. 현재 인구에서 A, B, C지역이 핵심지역이라고 가정하면 지금은 인구가 많으니 A, B, C 모두 집값이 상승할 수 있으나 인구가 줄어들면 B, C는 살기 어려워지고 A로 몰리게 되어 A의 집값은 더 상승할 가능성이 높습니다.

서울의 인구 감소 원인

그럼 서울의 인구는 왜 계속 줄어들까? 보통 집값이 높아졌기 때문이라고 하는데 어느 정도 맞는 말이지만 다른 방법으로도 설명할 수 있습니다. 예전에는 서울에 집이 3채가 있으면 각각 4명씩 총 12명이 살았는데 요즘에는 각각 2명씩 6명이 살고 있습니다. 서울에서는 1인당 허용되는 면적이 작기 때문에 식구수가 많은 사람들은 경기도로 빠져고 반대로 식구수가 적은 사람들은 서울로 들어옵니다. 통계청에 따르면 서울 가구수는 2029년까지 증가할 것이라고 합니다. 서울의 집 자체는 계속해서 증가하고 있는데 서울 인구가 감소하는 이유는 위에서 말한 대로 집 한 채에 예전보다 적게 살게 되고 소득과 생활 수준의 발전으로 인해 1인당 주거 면적이 늘어났기 때문입니다. 고소득 고자산의 부유층들은 서울에 보여갈 수 있게 되고 그게 아닌 분들은 바깥으로 나가게 됩니다. 이런 현상은 양극화에 따라 더 심해질 것입니다.

수도권으로 몰리는 원인 : 네트워크 효과

요즘 시대에는 네트워크 효과를 받기 위해서 전 세계의 인구 2명 중 1명이 도시에서 생활합니다. 그 네트워크에 들어가지 않으면 찬스를 얻을 수 없는데 이것은 선진국뿐만 아니라 아프리카, 중동 등도 마찬가지입니다. 이렇게 설명하면 물론 요즘엔 기술이 발달해서 직접 만나지 않고 전화나 인터넷으로 충분히 연결되어 있을 수 있는데 왜 굳이 몰려 살아야 하냐고 질문할 수 있습니다. 사실 정보가 너무 많은 것은 정보가 아주 없는 것과 똑같은 인지 능력을 발휘합니다. 예를 들어 백화점에서 사은품을 줄 때 선물 20개 중 하나 선택할 수 있게 하는 것과 선물 3개 중 하나 선택할 수 있게 하는 것 중 사람들은 후자 방법에서 만족도가 더 높다고 합니다. 조선시대에 조선과 유럽의 예를 들어보겠습니다. 조선시대에 우리가 유럽에 비해 힘을 발휘하지 못했던 이유가 바로 네트워크를 상실했기 때문이라고 보는 학자들이 있습니다. 조선시대에서 담론 문화가 있는 곳은 사랑방이었습니다. 사랑방은 손님들일 맞이하는 방이었고 그 사랑방의 위치는 안방 옆 그러니까 안채에 있었습니다. 사랑방이 안채에 있다는 의미는 담론을 나누고 누구와 네트워크를 형성할지를 집주인이 정한다는 의미입니다. 즉 사회적 신분이나 지위가 맞는지, 아니면 내 관심분야에 있는 사람인지 필터링해서 담론을 한다는 의미이며 이런 현상으로 인해 확장성과 개방도가 많이 떨어지게 되었습니다. 반대로 유럽은 담론을 나누는 장소가 사랑방과 같은 내가 컨트롤할 수 있는 곳이 아니라 야외에 있는 카페테리아였습니다. 야외에서 식사하고 차를 마시고 담론은 합니다. 야외에서 하다 보니 옆 테이블 소리도 돌리고 지나가던 사람과 이야기 나눌 수도 있었습니다. 태어나서 처음 보는 사람과 처음보는 직업을 가진 사람과도 자유롭게 담론을 나눌 수 있었습니다. 그래서 다시 집값으로 돌아오면 입지가 좋은 지역은 인구와 상관없이 오를 텐데 입지가 좋다는 정의 중 하나는 네트워크 효과입니다. 네트워크에도 종류가 있고 개인마다 형성하고 싶은 네트워크가 다를 수 있습니다. 예를 들어서 나는 교육 네트워크가 필요하다고 하면 '대치동', '목동'을 꼽을 수 있습니다.