부동산 바닥 지표와 반등 시기

최근 대출규제가 많이 완화되고 있습니다. 이에 정부의 규제완화로 부동산 가격이 다시 상승할 것으로 예상하는 사람들이 많습니다. 부동산 가격이 바닥에 근접했는지, 바닥을 알려주는 지표는 무엇이 있는지 알아보고 반등 시기도 예상해 보겠습니다.

가장 강력한 완화책인 강남 3구의 규제 해제

23년 1월 30일 금융위원회는 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 대출자들을 위해 금융권 채무 조정제도 적용 대상을 확대하고 대환 대출을 쉽게 할 수 있도록 기존 대출 시점의 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 했습니다. 정부와 맞서지 말라는 주택 시장의 격언이 있는데 지금 매도를 해야 하는 상황일지 알아보려고 합니다. 많은 사람들이 착각하는 것이 정부가 규제를 하면 부동산 시장이 내려가고, 정부가 완화하면 상승한다고 생각하는데 데이터를 정확히 보면 규제를 한다는 것은 규제를 할 수밖에 없을 정도로 부동산 시장이 뜨겁다는 것이며 본격적인 부동산 상승의 신호탄입니다. 반대로 규제를 완화한다는 것은 완화할 수 밖에 없을 정도로 시장이 안 좋다는 것입니다. 즉 최근의 정부의 규제 완화 대책은 본격적인 하락의 시작을 의미한다고 볼 수 있습니다. 살짝 과거를 살펴보면 IMF에서 회복을 위해 풀린 유동성이 부동산으로 흘러들어왔고 노무현정부는 강력한 규제를 하기 시작했습니다. 그러나 규제가 무색하게 부동산 시장은 계속해서 올라갔습니다. 반대로 이명박정부, 박근혜정부에서는 규제 완화를 했음에도 불구하고 집값이 하락했고, 이때 풀린 유동성으로 문재인정부 때 다시 아파트가 상승하며 규제가 시작되었습니다. 그럼 완화책이 나오고 얼마나 지나야 바닥을 이야기할 수 있는 것일까요? 저는 아직 바닥을 논하기에는 시간이 조금 더 필요하다 생각됩니다. 우리나라에서 집갑이 가장 비싼 강남구를 보면 2003년에 투기과열지구가 설정되었고 2012년에 초에 해제되었습니다. 2012년에 강남구의 모든 규제가 해제되었음에도 불구하고 시장은 3~4년간 지속적으로 하락했습니다. 현재 아직은 강남 3구는 규제가 해제되지 않았기 때문에 아직은 가장 강력한 완화책이 나오지 않았다고 생각하고, 모든 규제가 완전히 풀리고 완화책이 어느 정도 나와야 바닥을 이야기할 수 있습니다.

평균을 하회하는 소득대비주택가격비율(PIR)

2019년 이후 워낙 강한 상승세를 겪었기 때문에 무주택자들은 트라우마를 가지고 있어 재상승에 대한 고민과 걱정을 많이 가지고 있습니다. 위에서 말했던 대환대출 시 DSR의 적용시점을 기존 대출 시점으로 적용하는 정책에 대해서 많은 사람들이 강력한 완화책이라고 생각하기도 합니다. 그러나 이 정책의 의미는 현재 가격의 기준을 적용하면 대출을 받기 어려우니 편법을 써서 대출을 더 해줄 테니 버티라고 요구하며 급격히 하락하고 있는 가격의 하락속도를 늦추기 위함입니다. 우리나라에는 두 번의 큰 하락이 있었는데 IMF때와 2008년 미국금융위기 때입니다. 금융위기 때는 집값이 완만하게 횡보하면서 하락했는데 IMF때는 급락했습니다(-50~70%). 지금은 급락하고 있는 상황입니다(현재 대략 -30% 진행 중). 주식에는 PER(Price/Earning Ratio)와 같은 가치를 평가하는 밸류에이션 지표가 있는데 부동산 시장에는 이러한 밸류에이션 지표가 없습니다. 비슷한 지표로는 소득대비주택가격비율(PIR, Price to Income Ratio)이 있습니다. 해당 지역의 주택가격을 국내 평균 소득으로 나눈 비율로 서울 같은 경우는 평균 17.2이며 금융위기 전에는 17, 2014년쯤에는 13 정도였으나 코로나 버블 때는 27까지 상승하였습니다. 최근 조금 하락했다 하더라도 평균치보다 많이 높은 25를 기록하고 있습니다. 이 PIR 지표가 평균 이하로 내려왔을 때가 바닥에 근접한 시기가 아닐까 생각됩니다.

전세가의 반등

최근 매매가가 빠지는 문제보다 더 심각한 문제가 있습니다. 바로 전세가 하락입니다. 부동산 가격이 상승으로 돌아서기 위한 가장 우선시되는 것은 바로 전세가의 상승입니다. 왜냐하면 전세는 투자목적이 하나도 없고 실거주의 목적만 있습니다. 전세가가 빠진다는 것은 수요가 없다는 것입니다. 코로나로 인한 저금리로 인해 2020년 전세가가 폭등하였고, 거기에 임대차 3 법까지 통과되면서 기름을 부었습니다. 최근 고금리로 전세가가 폭락하였고 이제 앞으로 돌아오는 재계약 시즌에는 임대인이 기존 전세보다 -20~-30% 정도 싼 금액으로 갱신을 해야 하며 역전세로 인한 집값 하락이 가속화될 확률이 높습니다. 아직은 전세가가 매매보다 더 빠르게 하락하고 있어 바닥이라 논하긴 어려울 것 같습니다.

부동산 반등의 시기

투자격언에 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라. 예측하려 하지 마라 이런 말들이 있습니다. 부동산 가격 및 반등의 시기를 맞추기는 불가능 하지만 데이터를 기반으로 접근해 보면 2024~2025년쯤 반등이 생기지 않을까 생각됩니다. 아직 규제가 덜 풀렸고, PIR도 높은 상황이며, 전세가도 하락 중에 있습니다. 위에서 언급했던 세 가지 지표들을 지속적으로 확인이 필요합니다. 빠른 가격 하락이 있으면 반등의 시기도 더 빠르게 찾아올 수 있습니다. 혹시 가격이 2014~2015년 수준으로 돌아온 지역이 있다고 하면 위 세 가지 지표를 확인하면서 매수를 해도 괜찮을 것이라 생각됩니다.